Investissement locatif clé en main : quelle est la meilleure société ?

Vous voulez un appartement qui se loue, pas un deuxième métier. Chercher le bien, négocier, suivre les travaux, meubler, trouver le locataire : chaque étape mange des soirées et des week-ends, surtout quand vous investissez dans l’immobilier locatif loin de chez vous.

C’est ce que vendent les sociétés d’investissement locatif clé en main. Elles font tout à votre place et vous restez propriétaire. Le service se paie le jour de l’achat, entre 6 % et 10 % du prix du bien selon la société, et l’écart de facture dépasse 10 000 € sur un même appartement.

Le secteur a aussi ses accidents. Quatre sociétés encore recommandées dans d’autres comparatifs ont fermé. Nous avons donc vérifié chaque société d’investissement locatif clé en main au registre du commerce et au BODACC, le journal officiel qui publie les faillites, avant de lire ses conditions sur son propre site.

Sommaire

1. Top 9 des meilleures sociétés d’investissement locatif clé en main
2. Ouiker : le mandat le plus lisible
3. Investissement-locatif.com : la couverture la plus large
4. Catanéo : des forfaits fixés d’avance à Lyon
5. Investir dans l’ancien : 6 % TTC sur une base à faire préciser
6. Beanstock : le plus d’engagements écrits et le prix le plus élevé
7. ImAvenir : le spécialiste du Grand Paris sur devis
8. BO Equinoxe : l’immeuble de rapport dans le Nord et l’Ouest
9. Immveo : le barème le plus détaillé du comparatif
10. Trackstone : l’alternative du bien déjà loué
11. Qu’est-ce qu’un investissement locatif clé en main ?
12. Comment se déroule un investissement locatif clé en main étape par étape ?
13. Combien coûte un investissement locatif clé en main ?
14. Quel budget et quelles villes ?
15. Estimez les honoraires pour votre projet
16. Investissement locatif clé en main : avantages et limites
17. Que vérifier avant de signer un mandat ?
18. Pour qui l’investissement locatif clé en main est-il fait et quelles sont les alternatives ?
19. Comment nous avons comparé ces sociétés

Top 9 des meilleures sociétés d’investissement locatif clé en main

Ce classement réunit huit sociétés d’investissement locatif clé en main et, en dernier, une plateforme de biens déjà loués qui ne cherche ni ne rénove. En tête, celles qui publient leur habilitation ; ensuite comptent la clarté des honoraires et leur coût.

Dans la colonne « Carte pro », la carte professionnelle est l’autorisation d’exercer et la garantie protège l’argent encaissé pour vous. Les montants d’honoraires portent tous sur un même T2 à 150 000 € avec 30 000 € de travaux.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif clé en main ?

Un investissement locatif clé en main est un achat immobilier délégué de bout en bout. Une société cherche l’appartement, négocie, organise les travaux et l’ameublement, puis trouve le premier locataire. Vous restez propriétaire, vous empruntez à votre nom et vous signez chez le notaire.

La société se paie par des honoraires, versés le jour de la vente. Selon les enseignes, la société d’investissement locatif clé en main s’appelle agence, conseiller en investissement locatif ou société d’accompagnement. Les expressions « immobilier clé en main », « investissement clé en main » et « investissement immobilier clé en main » désignent le même service.

Presque toutes livrent le bien meublé, pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), que la plupart conseillent pour sa fiscalité. Deux choses ne sont presque jamais comprises, le crédit, à obtenir auprès de votre banque ou d’un courtier partenaire, et la gestion locative après le premier locataire : vous la ferez vous-même ou la confierez à une agence de gestion locative en ligne.

Deux services voisins ne sont pas un investissement locatif clé en main. Le chasseur immobilier cherche et négocie, puis s’arrête à l’achat. Le vendeur de programmes neufs livre un logement sur plan avec un gestionnaire, sans négociation ni travaux.

Comment se déroule un investissement locatif clé en main étape par étape ?

Dans un investissement locatif clé en main, 4 à 9 mois séparent le premier rendez-vous du premier loyer, selon la société. Six étapes reviennent chez toutes, et l’argent ne sort qu’à partir de la quatrième.

Les biens proposés à l’étape 3 arrivent souvent avant leur mise en annonce, ce que le secteur appelle « off market ». Investissement-locatif.com encaisse 70 % des honoraires à l’achat et le solde après les travaux ; les autres demandent tout le jour de la vente.

Beanstock, BO Equinoxe et Immveo ajoutent une prime sur la baisse de prix obtenue, de 10 % à 25 %, payée elle aussi ce jour-là. Quant aux délais, ils vont de quatre mois chez Ouiker à neuf mois chez Investissement-locatif.com. Ce sont des moyennes déclarées, pas des engagements, sauf quand le contrat le prévoit.

Combien coûte un investissement locatif clé en main ?

Un investissement locatif clé en main coûte entre 6 % et 10 % du prix, avec des minimums de facturation de 8 500 € à 16 900 €, payés le jour de la vente. L’écart vient moins du pourcentage que du montant sur lequel il s’applique.

Notre exemple repose sur un T2 acheté 150 000 € hors frais d’agence (le prix net vendeur), soit 157 500 € frais d’agence inclus (FAI), avec 30 000 € de travaux et d’ameublement et 10 000 € de baisse de prix obtenue. La facture va de 9 000 € chez Investir dans l’ancien à 21 100 € chez Beanstock.

Quatre variables font le prix réel :

• la base de calcul des honoraires ;
• la TVA (HT ou TTC) ;
• le minimum de facturation ;
• la prime sur la négociation.

La base change tout. Avec 8 % du prix net vendeur, Ouiker facture 12 000 € ; avec 10 % du prix plus travaux, Beanstock arrive à 18 000 € avant la prime. Le minimum de facturation s’applique dès que le pourcentage donne moins, il pèse donc surtout sur les petits budgets. Les 8 % HT de BO Equinoxe font 9,6 % TTC une fois la TVA ajoutée.

Ces honoraires rognent la rentabilité. Dans notre exemple, le projet coûte 187 500 € hors frais de notaire (prix, frais d’agence, travaux). Avec un loyer hypothétique de 750 € par mois, le rendement brut (le loyer annuel divisé par ce coût) ressort à 4,8 %.

Il tombe à 4,5 % avec 12 000 € d’honoraires et à 4,3 % avec 21 100 €. L’investissement locatif clé en main coûte donc 0,3 à 0,5 point de rendement brut ici, hors gestion. 📉

Ils pèsent moins après impôt. Si vous louez meublé au régime réel (le régime où l’on déduit ses vraies dépenses), les honoraires liés à l’achat sont soit déduits comme une charge l’année de l’achat, soit ajoutés au prix du bien et amortis, c’est-à-dire déduits petit à petit sur plusieurs années. Le choix est définitif (BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140 et 170). Ce régime suppose une comptabilité annuelle, tenue par vous, par un logiciel ou par un comptable LMNP.

L’économie dépend de votre tranche d’imposition. Elle réduit le coût réel de l’accompagnement, pas la somme à sortir le jour de la vente.

Quel budget et quelles villes ?

Le ticket d’entrée le plus bas relevé pour un investissement locatif clé en main est de 80 000 € tout compris, chez Ouiker et chez Catanéo. BO Equinoxe demande 40 000 € d’épargne disponible plutôt qu’un budget minimum. Les autres ne publient pas de seuil, le projet doit simplement être finançable.

Plusieurs sites parlent d’un apport (la part payée avec votre épargne) de 10 % à 20 % du projet. C’est une déclaration de leur part, pas une règle. Les honoraires, payés le jour de la vente, s’ajoutent aux frais de notaire dans le plan de financement, à financer ou à sortir de votre épargne ; un courtier immobilier peut présenter ce plan à plusieurs banques à la fois.

Estimez les honoraires pour votre projet

Entrez le prix du bien que vous visez, les frais d’agence, le budget travaux et la baisse de prix que vous espérez. Le tableau applique la grille publiée par chaque société d’investissement locatif clé en main.

Les villes révèlent la stratégie des sociétés d’investissement locatif clé en main. Presque toutes travaillent des villes moyennes et des grandes villes de région, Rouen, Le Havre, Lille, Rennes, Saint-Étienne, Bordeaux, Marseille ou Toulouse, où le rendement locatif (le loyer rapporté au prix) est plus élevé qu’à Paris. Leurs réalisations affichent 5 % à 12 % bruts dans ces villes, contre 4 % à 5 % dans les grandes métropoles.

ImAvenir, Immveo et Les Secrets de l’Immo restent centrés sur Paris et l’Île-de-France, où les budgets commencent vers 150 000 €.

Investissement locatif clé en main : avantages et limites

Déléguer un investissement locatif clé en main fait gagner des mois et ouvre des biens et des artisans que vous n’auriez pas trouvés seul. En échange, vous payez de 6 % à 10 % du prix, vous perdez une partie de la rentabilité et vous dépendez d’une société dont la solidité n’est pas garantie.

Notre avis sur l’investissement locatif clé en main tient en une condition. Le service vaut son prix quand le temps que vous n’avez pas coûte plus cher que les honoraires. Un projet à distance, un premier achat sans réseau, un métier prenant, oui. Vous habitez la ville visée, vous savez suivre un chantier, ou 10 000 € décident de l’opération, non. 💡

L’accompagnement en investissement locatif clé en main évite les erreurs classiques du premier achat, travaux sous-estimés, mauvais régime fiscal, achat sur un rendement brut sans regarder la demande locative. Il n’évite pas les autres, payer des honoraires sur une base large sans comparer, ou signer un mandat sans lire sa durée et ses conditions de sortie.

Que vérifier avant de signer un mandat ?

Une société ou un conseiller en investissement locatif clé en main qui cherche un bien pour vous relève de la loi Hoguet (loi du 2 janvier 1970), celle qui encadre les agents immobiliers. Elle vous donne trois protections, une carte professionnelle, un mandat écrit et l’interdiction de vous faire payer avant la vente.

La carte est délivrée par la chambre de commerce. Elle s’accompagne d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et, si la société encaisse des fonds pour vous, d’une garantie financière.

Le mandat écrit indique comment la rémunération est calculée et qui la paie. Aucune somme représentative d’honoraires ne peut être exigée avant que la vente soit conclue et constatée par écrit.

Quatre sociétés d’investissement locatif clé en main encore recommandées ailleurs ont cessé leur activité normale :

• Masteos : liquidation en mars 2024 ;
• Bevouac : liquidation en octobre 2025 ;
• Immocitiz : liquidation en octobre 2023 ;
• Oikos : liquidation en janvier 2025.

Dans un montage classique, votre argent ne transite pas par la société d’investissement locatif clé en main. Le prix se paie chez le notaire, les travaux à l’entreprise, les honoraires le jour de la vente. Si elle ferme, le risque porte sur le chantier en cours et sur la mise en location. D’où l’intérêt d’un contrat de travaux séparé, avec une entreprise nommée. 🔒

Pour qui l’investissement locatif clé en main est-il fait et quelles sont les alternatives ?

Trois profils tirent parti d’un investissement locatif clé en main pour se constituer un patrimoine immobilier. Vous n’avez pas le temps de chercher ni de suivre un chantier ⏱️. Vous achetez à distance ou depuis l’étranger, expatriés compris ✈️. Vous faites un premier investissement immobilier sans réseau d’artisans 🧭.

Le conseiller en investissement locatif vous fait alors gagner des mois, contre un coût que vous connaissez maintenant.

Si vous habitez la ville visée, si vous savez piloter des travaux, ou si votre budget est serré au point que 10 000 € d’honoraires décident de l’opération, d’autres formules que l’investissement locatif clé en main coûtent moins ou coûtent autrement.

Une SCPI se juge sur d’autres critères, comme le résultat servi depuis plusieurs années, les frais d’entrée et les retraits en attente : notre classement des meilleures SCPI les compare pour sept d’entre elles.

D’autres sociétés proposent un investissement locatif clé en main sans conditions comparables. Artae Immobilier (Toulouse, Lyon) publie sa carte professionnelle et ses tarifs de gestion, pas ses honoraires d’accompagnement. Les Secrets de l’Immo travaille Paris et sa région à partir d’environ 20 000 € d’apport, sans grille en ligne.

Les Hermines, cabinet rennais, n’affiche ni prix ni périmètre. Okan Invest, à Toulouse, annonce « au minimum » 5,2 % plus 20 % de la négociation, avec des mentions légales incomplètes. Pour ces quatre-là, tout se joue sur le devis.

Comment nous avons comparé ces sociétés

Nous avons d’abord vérifié l’existence et la situation de chaque société au registre SIRENE et au BODACC, qui publie les procédures collectives. Nous avons ensuite relevé honoraires, minimums, villes, délais, garanties et cartes professionnelles sur le site de chaque société d’investissement locatif clé en main, pages tarifs, conditions générales, questions fréquentes et mentions légales.

Aucune note n’est attribuée, aucun test n’a été réalisé, aucune société n’a payé pour figurer ici et aucun lien de cette page n’est rémunéré. Les critères et l’ordre du classement suivent la méthode publiée du site. Les tarifs changent, vérifiez-les sur un devis avant de signer.