Catanéo avis : faut-il lui confier un investissement à Lyon ?

Vous avez peut-être déjà fait le calcul dans votre tête : un petit appartement lyonnais, quelques travaux, un locataire, et le crédit qui se rembourse presque tout seul. Puis viennent les questions qui empêchent de dormir : ce quartier est-il le bon, qui surveillera le chantier, et que se passera-t-il si le logement reste vide ?

Confier ces décisions à une équipe installée sur place rassure. Encore faut-il que la promesse résiste aux documents. J’ai donc confronté ce qu’annonce Catanéo à ce qu’elle publie elle-même, pour voir ce qui tient vraiment.

Mon avis en bref sur Catanéo

Catanéo maîtrise toute la chaîne autour de Lyon, des travaux à la gestion, pour un forfait connu d’avance, mais ses conditions écrites restent minces et ses rendements affichés modestes. Je la recommande, contrat relu.

Ma note 4,4/5

de forfait pour un T2 à Lyon (9 000 € pour un studio)

11 000 € TTC

villes autour de Lyon, dont 3 tenues par des franchisés

5

budget complet médian des projets publiés

≈ 194 000 €

rendement net médian, sur 248 fiches publiées

3,9 %

projets revendiqués, un total qui varie d’une page à l’autre

700 à 800

sur Google, pour 144 avis ; pas de page Trustpilot

5/5

👍Les avantages

• Forfait fixé avant la recherche
• Travaux et gestion internalisés
• 248 projets chiffrés publiés
• Achat à distance bien rodé
• Gestion sous carte et garantie

👎Les inconvénients

• Carte non affichée pour l’investissement
• Mandat et paiement non publiés
• Marge des travaux non publiée
• Rendements affichés sous la promesse
• Cinq villes autour de Lyon

Cette note résume mon jugement sur les documents étudiés et tient compte du rang de Catanéo dans notre comparatif ; je n’ai confié aucun projet à la société. Les chiffres des projets viennent des 248 fiches publiées par Catanéo et relevées en septembre 2026 ; le total de projets est déclaré par Catanéo, pas vérifié ; la note Google est celle de la plateforme.

Sommaire

1. Mon avis en bref sur Catanéo
2. Qu’est-ce que Catanéo ?
3. Catanéo est-il une société sérieuse ?
4. Dans quelles villes et quels biens Catanéo fait-il investir ?
5. Que rapportent vraiment les projets de Catanéo ?
6. Combien de temps dure un projet Catanéo ?
7. Quels sont les tarifs de Catanéo ?
8. Quelles garanties Catanéo donne-t-il vraiment ?
9. Catanéo avis : que racontent ses clients ?
10. Quels documents exiger de Catanéo avant de signer ?
11. Catanéo face à la concurrence
12. Mon avis final sur Catanéo

Qu’est-ce que Catanéo ?

Né à Lyon, Catanéo propose un investissement locatif clé en main dont chaque étape reste dans le même groupe : la chasse du logement ancien, sa rénovation et son ameublement, puis la location et la gestion.

Le bien vous appartient dès la signature chez le notaire, et c’est votre propre prêt qui le finance.

Pierre François et Alexandre Chavanne ont fondé l’entreprise en 2017, à Lyon. Elle s’est depuis découpée en quatre pôles : une société d’investissement, une agence de transaction, une régie de gestion baptisée Néoloc et une entreprise de rénovation, Novely.

Tous sont rassemblés sous Catanéo Groupe, que préside la holding de Pierre François. Le groupe affirme s’être développé sur ses fonds propres, sans investisseur extérieur.

Autour de Lyon, le réseau passe par des franchisés : Catanéo Beaujolais couvre Villefranche-sur-Saône et Mâcon depuis 2022, Catanéo Saint-Étienne depuis 2023. Hors de Lyon et Villeurbanne, votre interlocuteur appartient donc à une autre société.

À quel investisseur s’adresse Catanéo ?

La géographie fait le tri avant le budget :

• 🏙️ Vous visez Lyon ou Villeurbanne : c’est le cœur de son activité.
• ✈️ Vous vivez loin, voire à l’étranger : le suivi se fait en visio.
• 💶 Votre enveloppe reste modeste : Saint-Étienne et Mâcon coûtent moins cher.
• 🗺️ Vous ciblez Bordeaux ou Nantes : Catanéo n’y travaille pas.

Catanéo est-il une société sérieuse ?

Solide financièrement, moins limpide sur ses documents. Les cinq sociétés du groupe n’ont connu aucune procédure collective, et les quatre sociétés actives ont déposé des comptes 2025 bénéficiaires.

Le groupe s’est réorganisé deux fois : la gestion est passée chez Néoloc en 2023, l’investissement chez Catanéo Investissement en 2024.

La réserve tient aux mentions légales. Elles affichent la carte de Catanéo Transaction, celle de Néoloc, avec une garantie de 1,4 M€, et celles des deux franchisés.

Aucune carte n’y figure en revanche pour Catanéo Investissement, la société qui porte l’investissement depuis 2024. Or la loi Hoguet impose une carte professionnelle à qui recherche un bien pour le compte d’autrui.

Deux autres détails invitent à la prudence. L’assurance de Catanéo Transaction y est présentée « en cours » pour une période close fin 2025, et le titre de « meilleure agence » vient d’Immocompare, un site que Catanéo range parmi ses partenaires.

Dans quelles villes et quels biens Catanéo fait-il investir ?

Son terrain se limite à cinq villes : Lyon, Villeurbanne, Saint-Étienne, Villefranche-sur-Saône et Mâcon. Sur 248 projets publiés, 122 se situent à Lyon et 79 à Villeurbanne ; Villefranche (20), Saint-Étienne (17) et Mâcon (7) restent loin derrière.

Le ticket d’entrée affiché, 80 000 € tout compris sur l’accueil et 75 000 € dans la FAQ, ne vaut donc que hors de Lyon et de Villeurbanne.

Parmi les biens, les studios dominent (84 projets), devant les colocations (67), les T2 (63) et les T1 bis (31).

La colocation, un logement loué par chambre à plusieurs locataires, est la spécialité maison : elle représente la moitié des logements que gère Néoloc à Lyon et Villeurbanne.

Dans ces deux villes, le loyer d’un bail signé ou renouvelé depuis novembre 2021 est plafonné par l’encadrement des loyers. Il fixe un loyer de référence selon le type de location, vide ou meublée, le nombre de pièces et l’époque de construction.

Que rapportent vraiment les projets de Catanéo ?

Moins que la vitrine ne le laisse croire. La page d’accueil parle de « 4 % à 10 % de rendement », quand les 248 fiches publiées donnent un brut médian de 5,25 % et un net médian de 3,9 %.

Plus d’un projet sur deux reste sous 4 % net, et aucun n’atteint 10 %, même en brut. Les médianes par typologie racontent la même histoire :

La colocation seule dépasse nettement 4 %, avec un budget une fois et demie plus lourd. Saint-Étienne fait aussi mieux que Lyon : 4,7 % contre 3,7 % de net médian, pour des budgets deux fois plus faibles.

Le net de Catanéo, c’est le loyer diminué des charges d’exploitation, rapporté au budget complet (achat, notaire, travaux, meubles et forfait). Ses grilles supposent pourtant une vacance nulle, et aucune fiche ne détaille les charges retenues.

70 fiches ajoutent un TRI, le rendement de votre apport revente comprise au bout de 20 ans : 6,25 % en médiane.

Prudence enfin avec certaines fiches : 37 affichent un rendement brut que leur loyer et leur budget ne permettent pas de retrouver, et plusieurs colocations y gagnent environ 1,5 point.

Combien de temps dure un projet Catanéo ?

Dix mois : c’est le délai moyen qui sépare, selon la FAQ de Catanéo, le rendez-vous de découverte du premier loyer encaissé. Des clients décrivent des projets plus rapides, sans qu’aucune durée ne soit garantie.

Quels sont les tarifs de Catanéo ?

Chez Catanéo, pas de pourcentage sur les appartements : chaque type de bien a son forfait TTC, qui change avec la ville et se connaît avant la recherche. Le prix d’achat n’y entre pas, si bien que la société ne gagne rien à le voir monter.

Chaque chambre de colocation en plus ajoute 2 000 €. Un immeuble est facturé « 6 % du prix de vente + travaux », avec un minimum de 15 000 €, et un plateau de plusieurs lots 6 000 € par lot.

Le reste se paie à part. Novely chiffre la rénovation sur devis, sans marge publiée, et l’ameublement n’est pas tarifé.

Pour la gestion, Néoloc facture 13 € par m² la mise en location, puis 6 % des sommes encaissées, 10 % en formule tout compris et 12 % en colocation.

• Prix du logementmontant net pour le vendeur 150 000 €
• Chantier et mobiliersur devis de la société de travaux du groupe 24 000 €
• À Catanéoforfait de 11 000 € et mise en location d’environ 500 € 11 500 €
• Notairedroits de mutation et émoluments, environ 7,5 à 8 % du prix 11 000 à 12 000 €

Soit 196 500 à 197 500 € environ, hors crédit.

Forfaits publiés par Catanéo ; chantier et mobilier supposés, faute de prix publiés. Le coût du notaire dépend du département.

Le forfait pèse plus lourd là où l’on achète moins cher : 5,5 % du budget médian d’un T2 (200 000 €), mais 7 à 8 % d’un projet stéphanois médian (94 000 €).

Rien n’est publié, en revanche, sur le moment où il se paie ni sur ce que vous devez si le projet échoue.

Quelles garanties Catanéo donne-t-il vraiment ?

Le mot « garantie » revient souvent sur le site de Catanéo. Aucune de ces garanties n’est pourtant assortie d’une pénalité, d’un plafond ou d’une classe énergétique chiffrée.

Novely se présente comme une entreprise générale : elle répond elle-même du chantier, ce qui simplifie les recours en cas de malfaçon. Son nom légal, son immatriculation et son assureur ne figurent pourtant nulle part sur le site.

Catanéo avis : que racontent ses clients ?

Google concentre tous les avis publics sur Catanéo, et la fiche du groupe y affiche une note parfaite. Trois mots y reviennent sans cesse : suivi, réactivité et délais tenus.

Quels projets les clients de Catanéo décrivent-ils ?

Un investisseur à Saint-Étienne raconte en 2024 l’achat de deux appartements, rénovés puis loués en quelques mois : « le rendu est très beau, les locataires trouvés ».

Un projet près de la Presqu’île, décrit en 2025, est passé par une analyse du rendement et du TRI, puis par des travaux « pour atteindre un DPE C ».

Ni l’un ni l’autre n’indique le rendement obtenu : ces récits décrivent un service, pas une performance. Sur sa chaîne YouTube, Catanéo a mis en ligne l’entretien d’un client, une vidéo de la marque plutôt qu’un avis indépendant :

Le témoignage de Nicolas sur son investissement locatif Nicolas, qui manquait de temps, raconte avoir délégué plusieurs investissements : stratégie fiscale, travaux, ameublement puis gestion du bien. Vidéo de 3 min 48, publiée par Catanéo sur YouTube, juin 2026

Catanéo avis Google : une note parfaite à nuancer ?

Sur 144 notes, 140 sont des cinq étoiles. Les quatre autres se partagent entre trois quatre étoiles et une seule deux étoiles, laissée en mars 2024 sans commentaire ni réponse.

Publiés de 2018 à 2026, dont une quarantaine sur la dernière année, ces avis reçoivent presque tous une réponse de Catanéo. La moitié environ parle d’investissement locatif ; les autres saluent une vente ou une rénovation, ou se limitent à une note.

Catanéo n’a aucune page Trustpilot, et son propre site annonce selon les endroits 100, 129 ou 135 avis Google.

Quels documents exiger de Catanéo avant de signer ?

Quatre pièces méritent d’être réclamées avant tout engagement :

• 🪪 Exigez la carte de la société qui signera le mandat.
• 🧾 Lisez le mandat : paiement, durée, conditions de sortie.
• 🔨 Faites détailler le devis de Novely, poste par poste.
• 🛡️ Obtenez l’attestation décennale au nom de l’entreprise de travaux.

Catanéo face à la concurrence

Les pages qui présentent Catanéo lui opposent surtout Ouiker et ImAvenir. Le tableau reprend ces deux sociétés, ajoute le deuxième de notre classement, Investissement-locatif.com, puis Trackstone, l’option sans rénovation : on y achète un bien dont le locataire est déjà en place.

* Dans l’exemple commun de notre comparatif, un T2 à 150 000 €, Catanéo facture 11 000 € (mise en location en plus), Ouiker 12 000 € et Investissement-locatif.com 12 600 €. ImAvenir établit les siens sur devis ; chez Trackstone, ils sont payés par le vendeur et inclus dans le prix.

Mon avis final sur Catanéo

Pour déléguer un investissement à Lyon ou à Villeurbanne, Catanéo est une adresse sérieuse : un seul groupe conduit la recherche, le chantier et la gestion. Son historique depuis 2017 et le volume de projets qu’il publie le confirment.

Ce qui m’empêche d’aller plus haut tient à ce qui n’est pas écrit, du mandat aux travaux, et à des rendements plus modestes que ceux de sa vitrine.

Je vous la conseille pour un projet lyonnais, une fois vos quatre pièces obtenues. Si le rendement compte avant tout, regardez plutôt ses opérations stéphanoises. Je lui attribue 4,4/5.