Immobilier fractionné : quelles sont les meilleures plateformes ?

L’immobilier fractionné promet de toucher une part des loyers d’un commerce ou d’un immeuble dès 100 €, sans acheter de logement ni chercher de locataire. Dans les faits, aucun titre de propriété n’est en jeu : vous prêtez à la société qui détient le bien, contre des coupons qui suivent les loyers.

Le marché reste petit, environ 2 % du financement participatif immobilier en 2025 selon le baromètre de Forvis Mazars et France FinTech, et beaucoup d’offres se disent fractionnées sans l’être. Nous avons vérifié une vingtaine de marques : trois proposent vraiment de l’immobilier fractionné avec un agrément, les autres sont nommées pour ce qu’elles sont.

Sommaire

1. Top 3 des meilleures plateformes d’immobilier fractionné
2. Tantiem : le seul à publier des revenus déjà versés
3. Puzzle by Baltis : des commerces de quartier découpés en obligations
4. Homunity : un pionnier revenu au locatif à plusieurs
5. Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
6. Comment se déroule un placement en immobilier fractionné ?
7. Quelles offres se disent fractionnées sans en être ?
8. Quels sont les risques de l’immobilier fractionné ?
9. Combien rapporte l’immobilier fractionné après impôt ?
10. Simulez vos coupons nets d’impôt
11. Immobilier fractionné, SCPI ou crowdfunding : que choisir ?

Top 3 des meilleures plateformes d’immobilier fractionné

Trois plateformes d’immobilier fractionné passent notre filtre : agréées par l’AMF, elles proposent des obligations adossées à un bien déjà loué. Elles sont rangées selon les revenus réellement versés qu’elles publient, puis la solidité de leur garantie et la facilité d’accès.

Dans la colonne du revenu, « servi » désigne un taux déjà versé, « objectif » un taux visé. La garantie nomme la sûreté prise sur le bien (le droit d’être payé sur son prix de vente), qui limite une perte sans l’empêcher.

*Tantiem annonce une commission d’acquisition de 8 % « qui peut être modulée », alors que sa page des frais et son rapport de gestion 2025 disent ne pas l’appliquer à l’entrée : demandez le taux retenu sur la fiche du projet. Les revenus sont exprimés avant impôt.

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’investissement immobilier fractionné consiste à financer, avec d’autres épargnants, un bien déjà loué en souscrivant des obligations de la société qui le détient. Les coupons suivent les loyers nets et le remboursement suit le prix de revente, en général après cinq à dix ans. Vous êtes créancier de cette société, pas propriétaire de l’immeuble.

L’AMF l’a rappelé dès le 23 décembre 2022 : les investisseurs « ne deviennent en aucun cas propriétaires du bien mais sont de simples créanciers d’une société constituée spécialement à cet effet et souvent peu capitalisée ». Ce statut de créancier explique le reste, de l’imposition des coupons à la difficulté de revendre avant le terme.

Comment se déroule un placement en immobilier fractionné ?

Un placement en immobilier fractionné se fait entièrement en ligne et suit toujours les mêmes étapes, de l’ouverture du compte à la revente du bien. Comptez quelques jours avant que votre souscription soit définitive, puis plusieurs années avant d’être remboursé :

• 🪪 Vous ouvrez un compte et passez le test de connaissances obligatoire.
• 🔍 Vous choisissez un bien et lisez sa fiche d’informations clés.
• ✍️ Vous souscrivez, avec quatre jours de réflexion si vous débutez.
• 💸 Vous touchez les coupons, chaque mois ou chaque trimestre.
• 🏁 Le bien est revendu et la société vous rembourse votre part.

À la revente, chaque obligataire reçoit sa part du prix de vente, plus-value comprise si l’immeuble a pris de la valeur. Si le bien se revend moins cher qu’il n’a coûté, le capital rendu baisse d’autant : c’est la part du placement que personne ne garantit.

Quelles offres se disent fractionnées sans en être ?

Une bonne partie des marques associées à l’immobilier fractionné vendent autre chose : du financement d’opérations courtes, de l’achat-revente, un portefeuille mutualisé ou des titres émis hors agrément. Ces placements ne sont pas mauvais par nature, mais leur durée, leur garantie et leurs revenus ne se comparent pas à ceux d’un bien loué.

Bricks, longtemps associée à l’immobilier fractionné par ses contrats de royalties, n’en propose plus : ces anciens contrats ne se revendent qu’entre investisseurs. L’AMF met en garde depuis 2022 contre ces droits sur des revenus futurs, dont les initiateurs mettent « généralement en avant des rendements financiers trop optimistes voire irréalistes ».

Quels sont les risques de l’immobilier fractionné ?

Le capital placé peut être perdu en tout ou en partie, les coupons baissent si le locataire part, et l’argent reste engagé jusqu’à la revente du bien. S’y ajoute un risque propre à ce marché jeune : plusieurs plateformes d’immobilier fractionné ont disparu en moins de trois ans 📉.

Avant de souscrire, quatre vérifications prennent quelques minutes :

• 🔎 La plateforme figure sur la liste blanche de l’AMF, qui compte 58 PSFP.
• 📄 La fiche d’informations clés nomme l’émetteur et la garantie du projet.
• 🏛️ Aucune procédure collective au BODACC, pour la plateforme comme pour l’émetteur.
• 📅 La durée et les conditions de sortie sont écrites noir sur blanc.

Combien rapporte l’immobilier fractionné après impôt ?

Les coupons de l’immobilier fractionné sont des intérêts : depuis le 1er janvier 2026, ils supportent dès leur versement un prélèvement de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option pour le barème de l’impôt sur le revenu. Un rendement affiché de 6,8 % laisse donc environ 4,7 % après impôt.

Si votre tranche d’imposition est élevée, ce prélèvement pèse moins que l’imposition des loyers d’un logement loué en direct, taxés au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Avec une tranche faible, l’option pour le barème peut au contraire réduire l’impôt sur les coupons.

Sur 1 000 € placés à ce taux, il reste ainsi 46,65 € par an, à condition que les loyers soient payés en totalité. Les frais de gestion du bien sont prélevés sur les loyers avant le versement des coupons : vérifiez que le taux affiché s’entend net de ces frais 💶.

Simulez vos coupons nets d’impôt

Choisissez votre montant et votre horizon : chaque ligne reprend le taux servi ou visé par la plateforme, puis retire le prélèvement de 2026.

Immobilier fractionné, SCPI ou crowdfunding : que choisir ?

L’immobilier fractionné se place entre les deux : un bien identifié et des loyers, comme dans une SCPI, mais un titre de créance et une durée fixée, comme dans le crowdfunding. Il convient à celui qui veut choisir ses biens un par un, en acceptant de rester investi jusqu’à leur revente.