Loyer impayé : que faire quand votre locataire ne paie plus ?

Le 5 du mois, le virement n’est pas arrivé. Le 10, toujours rien, et votre locataire ne répond plus. Pendant ce temps, votre mensualité de crédit, la taxe foncière et les appels de fonds du syndic continuent de tomber.

Face à un loyer impayé, la loi vous donne des outils efficaces, à condition de les utiliser dans le bon ordre et sans jamais vous faire justice vous-même.

Les délais ont d’ailleurs changé avec la loi du 27 juillet 2023, et beaucoup de pages en ligne ne sont pas encore à jour.

Sommaire

1. Loyer impayé : que faire dans les premiers jours ?
2. Combien de loyers impayés avant de lancer une procédure ?
3. Commandement de payer : six semaines et non plus deux mois
4. Procédure d’expulsion : quels délais jusqu’au départ du locataire ?
5. Le locataire propose de partir : faut-il accepter ?
6. Comment récupérer les loyers impayés ?
7. Garant ou assurance : comment éviter le prochain impayé ?

Loyer impayé : que faire dans les premiers jours ?

Réagissez dès le premier retard, par écrit, avant que la dette ne s’accumule. Un impayé de loyer se règle d’autant plus facilement qu’il est petit, et la plupart des recours exigent de prouver que vous avez réclamé votre dû.

1. Relancez votre locataire par un message ou une lettre simple, pour comprendre la cause du retard.
2. Proposez un échéancier si la difficulté paraît passagère : un plan d’apurement écrit et signé par les deux parties.
3. Envoyez une mise en demeure pour loyer impayé, en recommandé avec accusé de réception, si rien ne bouge.
4. Activez la garantie prévue au bail : caution, Visale ou assurance loyers impayés.
5. Prévenez la CAF ou la MSA si votre locataire perçoit une aide au logement.

Le calendrier de la garantie compte. Avec une caution solidaire, le loyer impayé peut être réclamé au garant dès le premier retard, sans attendre le locataire.

Avec Visale, la mise en demeure doit partir au plus tard quinze jours après l’impayé, et la déclaration dès que la dette dépasse un mois de loyer et charges. Une assurance loyers impayés fixe ses propres délais dans le contrat : relisez-les avant d’envoyer quoi que ce soit, car une déclaration tardive peut vous priver d’indemnisation.

Le signalement à la CAF ou à la MSA n’est pas facultatif. Vous devez le faire dès que la dette atteint deux fois le loyer hors charges (diminué de l’aide si elle vous est versée directement), de préférence en recommandé, sous peine d’une amende de 8 010 € selon service-public.fr.

Ces règles évolueront le 1er janvier 2027 : deux décrets du 12 février 2026 modifient la gestion des impayés quand le locataire perçoit une aide au logement. Le numéro vert SOS loyers impayés (0 805 160 075) vous oriente gratuitement à chaque étape.

Ce qu’il ne faut surtout pas faire

Même exaspéré, vous ne pouvez pas récupérer le logement par vos propres moyens. Changer les serrures, vider les lieux ou contraindre le locataire à partir est puni de trois ans de prison et 30 000 € d’amende. Couper l’eau, le gaz ou l’électricité vous est également interdit.

Pour un paiement partiel, ne délivrez pas de quittance : la loi prévoit un simple reçu, qui n’atteste pas un paiement complet.

Combien de loyers impayés avant de lancer une procédure ?

Aucun minimum légal : vous pouvez faire délivrer un commandement de payer dès le premier loyer impayé. La question « combien de loyers impayés avant l’expulsion ? » n’a donc pas de réponse chiffrée, puisque tout dépend de la vitesse à laquelle vous engagez la procédure.

Deux seuils existent pourtant. Si vous louez en nom propre ou par une SCI familiale, le commissaire de justice signale le dossier à la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions, dès que l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux loyers hors charges.

Si vous louez par une autre société, c’est à vous de saisir la commission, sauf si l’impayé a déjà été signalé à la CAF, puis d’attendre deux mois avant d’assigner le locataire en justice.

Avec un loyer de 800 € hors charges, dès que la dette atteint 1 600 €, ou que l’impayé dure depuis deux mois, le loyer impayé sort du simple face-à-face entre vous et votre locataire. Le dossier entre alors dans le circuit départemental de prévention des expulsions, qui peut orienter le locataire vers des aides.

Commandement de payer : six semaines et non plus deux mois

Quand un loyer impayé persiste, le commandement de payer est l’acte qui lance la procédure. Un commissaire de justice (le nouveau nom de l’huissier) le remet au locataire, qui dispose alors de six semaines pour régler sa dette ; passé ce délai, la clause résolutoire du bail, qui prévoit sa résiliation automatique, peut jouer.

Ce délai était de deux mois avant la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian : c’est elle, la « nouvelle loi » sur les loyers impayés dont parlent les propriétaires. Elle rend aussi la clause résolutoire obligatoire dans les baux signés depuis cette date.

Le commandement doit aussi comporter six mentions obligatoires, dont le décompte de la dette et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement : s’il en manque une, l’acte est nul.

Si un garant s’est porté caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours. Oublier ce délai ne vous prive pas de votre recours contre lui, mais il ne devra alors ni pénalités ni intérêts de retard.

Procédure d’expulsion : quels délais jusqu’au départ du locataire ?

La procédure d’expulsion pour loyer impayé s’engage si la dette n’est toujours pas réglée au bout de six semaines : vous assignez alors le locataire devant le juge des contentieux de la protection, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion. Pour une simple demande en paiement de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le juge.

Chaque étape impose ensuite un délai minimal :

1. 1

   Commandement de payer6 semaines

   Le temps laissé au locataire pour régler sa dette.

2. 2

   Assignation devant le juge6 semaines avant l’audience

   Elle doit être notifiée au préfet dans ce délai.

3. 3

   Audience et jugementselon le tribunal

   Le juge constate la résiliation du bail ou accorde des délais de paiement.

4. 4

   Commandement de quitter les lieux2 mois

   Prolongeables de 3 mois au plus.

5. 5

   Juge de l’exécution1 mois à 1 an

   Des délais de grâce peuvent encore être accordés au locataire.

6. 6

   Trêve hivernale1er novembre au 31 mars

   Aucune expulsion n’est exécutée pendant cette période.

Additionnés, les seuls délais incompressibles représentent déjà environ cinq mois entre le commandement de payer et le jour où l’expulsion devient possible.

Il faut y ajouter le temps d’obtenir une date d’audience, la décision du juge, les délais qu’il accorde et, selon la saison, la trêve hivernale : une procédure qui dure bien davantage n’a rien d’anormal 📅

Le juge peut accorder au locataire jusqu’à trois ans pour payer s’il est en mesure de le faire et a repris le paiement du loyer courant. Depuis 2023, la suspension de la clause résolutoire n’est plus automatique : il faut qu’une partie la demande, et elle tombe au premier nouvel impayé.

Si le locataire reste dans les lieux, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Un silence de deux mois vaut refus, et ce refus vous ouvre droit à une indemnisation par l’État, à demander d’abord au préfet puis, s’il la refuse, devant le tribunal administratif.

Le locataire propose de partir : faut-il accepter ?

Souvent, oui. Un départ négocié vous rend le logement en quelques semaines, là où la procédure d’expulsion se compte en mois, et chaque mois d’occupation sans paiement alourdit une dette que vous ne récupérerez peut-être jamais. Ce n’est pas renoncer à votre argent : la dette reste due même après la remise des clés.

Formalisez l’accord par écrit : date de départ, état des lieux de sortie, montant de la dette reconnue par le locataire et échéancier de remboursement. Une reconnaissance de dette signée vous évitera de devoir prouver ce qu’il vous doit si vous devez ensuite le poursuivre.

En cas de loyer impayé avec une assurance ou Visale, prévenez votre garant avant de signer quoi que ce soit, pour ne pas perdre sa prise en charge.

Comment récupérer les loyers impayés ?

Obtenir le départ du locataire ne remplit pas votre compte en banque. Pour être payé, il vous faut un titre exécutoire, une décision qui permet de saisir ses biens ou ses revenus, puis un débiteur solvable.

Deux procédures existent selon le montant :

• 💶 Petites créances : jusqu’à 5 000 €, chez un commissaire de justice, si le locataire accepte.
• ⚖️ Injonction de payer : sans plafond, auprès du juge des contentieux de la protection.

La procédure des petites créances coûte 14,92 € au dépôt du dossier, puis 30,06 € si le titre exécutoire est délivré. Avec un titre exécutoire, le commissaire de justice peut ensuite procéder lui-même à une saisie sur salaire pour loyer impayé, sans repasser devant le juge depuis le 1er juillet 2025. Ne tardez pas : un loyer impayé se prescrit au bout de trois ans.

Garant ou assurance : comment éviter le prochain impayé ?

Le meilleur moment pour se protéger d’un loyer impayé, c’est avant la signature du bail suivant. Trois solutions existent, mais elles ne se cumulent pas toutes : la loi interdit d’exiger une caution si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Gratuite, Visale, la garantie d’Action Logement, prend en charge jusqu’à 36 mensualités dans le parc privé, pendant les trois premières années de location. Elle s’adresse aux locataires de moins de 30 ans et à certains salariés, pour un loyer charges comprises de 1 940 € au plus en Île-de-France, et de 1 365 € ou 1 575 € ailleurs selon la commune.

Une assurance loyers impayés coûte un pourcentage des loyers, mais prend souvent en charge la procédure et les frais d’avocat. Ce que couvre chaque contrat se compare dans notre classement de la meilleure assurance loyer impayé.