Calcul rentabilité locative : simulateur brut, net et cash-flow

Ce simulateur d’investissement locatif fait le calcul de la rentabilité locative d’un bien à trois niveaux, brute, nette de charges et nette d’impôt, puis le cash-flow qui reste chaque mois une fois le crédit payé. Il couvre la location nue, meublée, en colocation ou de courte durée, et compare sur le même projet les régimes fiscaux possibles, selon les règles françaises de 2026.

Les chiffres affichés au chargement sont un exemple hypothétique : un appartement ancien de 130 000 € loué meublé 720 € par mois, acheté à crédit. Remplacez-les par ceux de votre projet, ou partez d’un des six cas concrets proposés au-dessus du formulaire : ce simulateur de rentabilité locative recalcule tout à chaque saisie, et le « i » placé à côté d’un champ explique ce qu’il faut y mettre.

Sommaire

1. Comment faire le calcul de la rentabilité locative ?
2. Rentabilité locative ou cash-flow : quelle différence ?
3. Quelles charges compter dans le calcul de la rentabilité locative ?
4. Location nue, meublée, colocation ou courte durée : que change le calcul ?
5. Quel régime fiscal pour vos loyers ?
6. Que change la revente dans le calcul ?
7. Quelle rentabilité locative viser ?

Comment faire le calcul de la rentabilité locative ?

La rentabilité locative, qu’on appelle aussi rendement locatif, rapporte les loyers d’une année au prix du bien. Elle se calcule à trois niveaux : la brute ne regarde que les loyers, la nette retire les charges et la vacance (les mois sans locataire), la nette d’impôt retire aussi l’impôt. Chaque étape rapproche le chiffre de ce que vous toucherez vraiment.

La brute part de 8 640 € de loyers sur un an. La nette retire un demi-mois de vacance et 2 320 € de charges, puis divise par le coût total de 154 250 €, qui ajoute au prix le notaire, les travaux, le mobilier et les frais du crédit. Les deux dernières se calculent sur la première année : l’impôt change ensuite, au fil des intérêts et des amortissements.

Toutes les pages ne font pas le calcul du rendement locatif sur la même base : certaines divisent la brute par le prix seul, d’autres par le prix frais compris. Nous gardons le prix seul pour la brute, comme dans une annonce, et le coût total pour les deux autres. Entre deux biens, rapprochez toujours des taux de rentabilité locative calculés de la même façon.

Rentabilité locative ou cash-flow : quelle différence ?

La rentabilité locative dit ce que rapporte le bien par rapport à son prix. Le cash-flow dit ce qui reste sur votre compte chaque mois, une fois payés le crédit, les charges et l’impôt. Un bien peut afficher une bonne rentabilité et vous coûter de l’argent tous les mois : le calcul du cash-flow immobilier, avec la vraie mensualité, évite cette surprise.

Dans l’exemple, la mensualité de 693 €, assurance comprise, dépasse les loyers nets de charges. Le cash-flow ressort à 196 € par mois à sortir de votre poche avant impôt : c’est l’effort d’épargne. Une partie de cette mensualité rembourse le capital, 3 506 € la première année, et cet argent se retrouve dans le bien.

Le simulateur donne aussi le loyer d’équilibre, celui qui ramènerait ce cash-flow à zéro : 925 € par mois dans l’exemple. S’il est hors de portée dans le quartier, il faut plus d’apport, un taux plus bas ou un bien moins cher.

Emprunter n’améliore le rendement de votre apport que si le bien rapporte plus que le crédit ne coûte : c’est l’effet de levier. Les nouveaux crédits à l’habitat se sont signés à 3,32 % en moyenne en août 2026. Face à une rentabilité locative nette de 3,86 %, la marge reste mince 📉. Un courtier immobilier peut faire baisser ce taux, et l’écart compte sur vingt-cinq ans.

Encore faut-il obtenir le prêt. Si vous indiquez vos revenus, le simulateur calcule votre taux d’endettement avec ce crédit : le Haut Conseil de stabilité financière demande aux banques de rester sous 35 % des revenus, assurance comprise, et sous 25 ans de durée. Beaucoup ne comptent que 70 % des loyers attendus dans vos revenus.

Quelles charges compter dans le calcul de la rentabilité locative ?

Comptez toutes les dépenses que vous payez comme propriétaire et que le locataire ne vous rembourse pas. Les charges récupérables restent hors du calcul, car le locataire les paie en plus de son loyer : eau, entretien courant des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Chaque charge oubliée gonfle le rendement locatif affiché.

• 🏛️ Taxe foncière, sans la taxe d’ordures ménagères refacturée.
• 🏢 Copropriété non récupérable : honoraires du syndic, classique ou syndic en ligne, gros entretien, fonds de travaux.
• 🛡️ Assurances : propriétaire non occupant (PNO) et, si vous la prenez, garantie des loyers impayés.
• 🔑 Gestion : de 2,95 à 4,9 % TTC en gestion locative en ligne.
• 🧰 Entretien et petites réparations d’une année sur l’autre.
• 🗓️ Vacance : les semaines sans locataire entre deux baux.
• 📒 Meublé : cotisation foncière des entreprises (CFE) et comptable.

La vacance se chiffre en mois sans loyer. Un logement bien placé se reloue en quelques semaines, mais un studio d’étudiant reste souvent vide l’été : retenez au moins le temps d’une relocation. En colocation et en courte durée, elle pèse plus lourd.

Location nue, meublée, colocation ou courte durée : que change le calcul ?

Le type de location change les recettes, certaines charges et surtout l’impôt, donc la rentabilité locative. Le simulateur adapte ses champs à votre choix, puis ne propose que les régimes fiscaux possibles pour ce type de location.

En courte durée, le propriétaire paie l’énergie, internet et le ménage, et la plateforme prélève sa part. Chez Airbnb, la formule à frais unique, obligatoire depuis le 13 octobre 2026 pour l’hôte équipé d’un logiciel de gestion, retient 15,5 % hors TVA, soit 18,6 % pour un hôte non assujetti. Une conciergerie Airbnb prend ensuite sa commission sur ce qui reste.

Un parking, un box ou un local commercial se louent vides : le simulateur ne propose alors que les régimes de la location nue. Un local se loue en outre sous bail commercial, avec ses propres règles de durée et de charges.

Quel régime fiscal pour vos loyers ?

L’impôt dépend du type de location et du régime : un abattement forfaitaire au micro, les charges réelles au réel, et parfois un amortissement, c’est-à-dire une part du prix déduite chaque année.

Pour calculer la rentabilité locative après impôt, le simulateur reprend chaque régime possible sur le même projet, du micro-foncier au LMNP (loueur en meublé non professionnel) et à la SCI à l’IS (société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés). Le bon choix dépend aussi de vos autres revenus : faites-le valider par un expert-comptable.

Le micro-BIC est le régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux, ceux d’une location meublée. S’ajoutent les prélèvements sociaux, dus en plus de l’impôt sur le revenu : 17,2 % sur les loyers d’une location nue, 18,6 % sur ceux d’une location meublée non professionnelle, à partir des revenus de 2025 déclarés en 2026.

Au réel foncier, des charges plus fortes que les loyers créent un déficit foncier. Hors intérêts d’emprunt, il réduit votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort le logement des classes E, F ou G, payée jusqu’à fin 2027 ; le simulateur retient 10 700 €, et le reste se reporte dix ans sur vos loyers.

Loué nu, le bien de l’exemple dégage ainsi une économie d’impôt la première année, grâce aux travaux déduits. Pour la garder, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.

Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, voté en février 2026, ajoute un amortissement en location nue contre des loyers plafonnés pendant neuf ans. Le simulateur ne le propose que pour un appartement neuf, ou ancien rénové avec des travaux d’au moins 30 % du prix.

Ces calculs annuels demandent une comptabilité tenue : un comptable LMNP coûte de 180 à 900 € par an, une dépense que le simulateur retire de vos loyers au réel. La SCI à l’IS amortit aussi le bien, mais paie l’impôt sur les sociétés et garde les loyers : les verser sur vos comptes ajoute l’impôt sur les dividendes, que le simulateur ne compte pas. Avant de créer une SCI, comparez les deux lignes du tableau.

Que change la revente dans le calcul ?

À la revente, vous récupérez le prix de vente moins le capital restant dû et l’impôt sur la plus-value. Le simulateur ajoute cette somme aux cash-flows de chaque année pour donner votre enrichissement net et le taux de rendement interne (TRI), c’est-à-dire le rendement annuel de votre apport sur toute la durée : la mesure la plus complète de la rentabilité locative.

Pour un particulier, la plus-value supporte un impôt de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, réduits par des abattements selon la durée de détention : plus d’impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

En meublé au réel, chaque amortissement déduit de vos loyers vient gonfler la plus-value des ventes signées depuis le 15 février 2025. Dans l’exemple, revendu au même prix au bout de vingt ans, le bien laisse 2 478 € d’impôt en LMNP au réel, contre rien en micro-BIC. En SCI à l’IS, la plus-value se calcule sur la valeur comptable, amortissements déduits, et passe à l’impôt sur les sociétés.

Le prix de revente évolue de 0 % par an par défaut : nous ne supposons aucune hausse. La grille des scénarios, dans le simulateur sous les résultats, refait le calcul pour des prix de −2 à +3 % par an et des reventes de 5 à 25 ans : regardez la ligne d’une baisse avant de retenir la plus favorable.

Quelle rentabilité locative viser ?

Il n’existe pas de bonne rentabilité locative valable partout. Un bien à 8 % de rendement locatif brut dans une ville où il se reloue mal peut rapporter moins qu’un bien à 5 % dans un quartier recherché. Pour savoir où investir dans l’immobilier, nous comparons ce rendement et la part de logements vides dans 85 villes. Trois repères aident davantage qu’une moyenne nationale.

• 📉 Nette sous le taux du crédit : l’emprunt réduit le rendement de votre apport.
• 💸 Cash-flow négatif : prévoyez l’effort d’épargne sur toute la durée du prêt.
• 🧭 Taux très élevé : vérifiez la vacance, les travaux et la demande locale.

Regardez enfin le DPE : un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025, pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction, et un F ne le pourra plus en 2028. Les travaux à prévoir entrent dans le calcul, dans la case des travaux.

Pour comparer ce projet avec un autre placement, retenez le TRI : il conclut le calcul du rendement locatif en tenant compte de ces repères et de la revente, à condition de garder les mêmes hypothèses de prix et de loyer 💡.