Avril arrive, et avec lui la pile de relevés bancaires, les factures de travaux et cette déclaration 2072 à remplir au nom de la société. Vous avez créé une SCI pour simplifier la gestion de votre patrimoine, et vous voilà comptable malgré vous, avec la crainte de mal répartir le résultat entre les associés.
Un logiciel de comptabilité pensé pour la SCI fait ce travail avec vous, sans payer un cabinet pour quelques loyers. Nous en avons comparé dix, de leur grille tarifaire à leurs conditions générales, pour une même SCI familiale.
Sommaire
- Top 10 des meilleurs logiciels de comptabilité SCI
- Indy : la déclaration envoyée depuis l’application
- Ownily : les associés et les loyers dans le même outil
- MaCompta.fr : des modules à la carte et un accès offert au comptable
- SCI AIÂ : un prix fixe et un expert-comptable en option
- Pennylane : complet, mais pensé pour les entreprises
- InfoSCI : la petite SCI à l’IR à petit prix
- ComptaSCI : le moins cher, mais sur Windows et sans éditeur identifié
- ComptaPlace : un comptable dédié plutôt qu’un logiciel
- Abby : la facturation avant la comptabilité
- JLogiciels : un pack de gestion locative pour SCI
- Comment choisir un logiciel de comptabilité pour votre SCI ?
- Quelle comptabilité tenir pour une SCI à l’IR ou à l’IS ?
- Un tableur Excel suffit-il pour une SCIÂ ?
- Logiciel ou expert-comptable : que choisir pour votre SCI ?
- Facturation électronique : votre SCI est-elle concernée ?
Top 10 des meilleurs logiciels de comptabilité SCI
Notre classement compare dix outils pour tenir les comptes d’une SCI, des logiciels spécialisés aux logiciels comptables généralistes : les mieux notés et ceux qui envoient eux-mêmes la déclaration arrivent en tête.
Regardez d’abord la colonne de la déclaration : un logiciel de comptabilité qui télétransmet la 2072 vous évite toute saisie sur impots.gouv.fr, alors qu’un simple export vous laisse la recopier. Les prix sont ramenés à un coût sur un an pour une même SCI, souvent loin du « dès » affiché par les éditeurs.
Indy 
Ownily 
MaCompta.fr 
SCI AI 
Pennylane 
InfoSCI 
ComptaSCI 
ComptaPlace 
Abby 
JLogiciels Indy - Coût sur un an*
- 345,60 € formule Autonomie
- RĂ©gimes
- IR et IS
- DĂ©claration de la SCI
- Télétransmise 2072 ou liasse
- Utilisation
- En ligne
- Essai gratuit
- Formule gratuite
- Avis clients**
- 4,7 sur 5 Trustpilot, 15Â 751Â avis
Ownily - Coût sur un an*
- 390 € 238,80 € pour un logement
- RĂ©gimes
- IR et IS
- DĂ©claration de la SCI
- Télétransmise avec la 2044 des associés
- Utilisation
- En ligne
- Essai gratuit
- 14Â jours
- Avis clients**
- 3,9 sur 5 Trustpilot, 45Â avis
MaCompta.fr - Coût sur un an*
- 347,76 € comptes et déclarations
- RĂ©gimes
- IR et IS
- DĂ©claration de la SCI
- Télétransmise
- Utilisation
- En ligne
- Essai gratuit
- 1Â mois
- Avis clients**
- 4,8 sur 5 Google, 366Â avis
SCI AI - Coût sur un an*
- 229 € 457 € avec un comptable
- RĂ©gimes
- IR et IS
- DĂ©claration de la SCI
- Préparée envoi selon la formule
- Utilisation
- En ligne
- Essai gratuit
- Gratuit paiement Ă la liasse
- Avis clients**
- Aucun avis publié
Pennylane - Coût sur un an*
- 1 137,60 € formule Premium
- RĂ©gimes
- IR et IS
- DĂ©claration de la SCI
- Télétransmise
- Utilisation
- En ligne
- Essai gratuit
- 15Â jours
- Avis clients**
- 4,5 sur 5 Google, 1Â 390Â avis
InfoSCI - Coût sur un an*
- 128,30 € formule Essentiel
- RĂ©gimes
- IR seulement IS en préparation
- DĂ©claration de la SCI
- Non détaillée
- Utilisation
- En ligne
- Essai gratuit
- 30Â jours
- Avis clients**
- 4,6 sur 5 Google, 21Â avis
ComptaSCI - Coût sur un an*
- 99,90 € puis 30 € par an
- RĂ©gimes
- IR et IS
- DĂ©claration de la SCI
- Télédéclarée 2072 seulement
- Utilisation
- Windows
- Essai gratuit
- Démo limitée
- Avis clients**
- Aucun avis publié
ComptaPlace - Coût sur un an*
- 561,60 € tarif « dès »
- RĂ©gimes
- Non détaillés
- DĂ©claration de la SCI
- Envoyée par le cabinet
- Utilisation
- Avec un comptable
- Essai gratuit
- Annoncé
- Avis clients**
- 4,3 sur 5 Google, groupe LegalPlace
Abby - Coût sur un an*
- 216 € formule Pro
- RĂ©gimes
- IR et IS
- DĂ©claration de la SCI
- Export seulement
- Utilisation
- En ligne
- Essai gratuit
- 14Â jours
- Avis clients**
- 4,8 sur 5 Google, 1Â 338Â avis
JLogiciels - Coût sur un an*
- 367,49 € hors initialisation
- RĂ©gimes
- Non précisés
- DĂ©claration de la SCI
- Aucune
- Utilisation
- En ligne
- Essai gratuit
- Sur demande
- Avis clients**
- 4,9 sur 5 Google, 272Â avis
*Première année, toutes taxes comprises, pour une SCI à l’IR avec deux associés et deux logements loués nus, sans TVA, payée à l’année quand l’éditeur publie ce prix ; les prix hors taxes sont convertis à 20 % de TVA. **Note de la plateforme qui réunit le plus d’avis sur l’éditeur : Trustpilot, ou ses fiches Google en France, dont la moyenne tient compte du nombre d’avis de chacune.
Indy : la déclaration envoyée depuis l’application
Fondé à Lyon en 2016, le logiciel de comptabilité en ligne Indy réserve aux SCI un onglet de sa grille avec quatre formules. Seule la formule Autonomie prépare et envoie la déclaration : les deux premières, dont la gratuite, se limitent au suivi du compte bancaire.
Le logiciel s’adresse d’abord aux indépendants, mais son parcours SCI couvre l’IR comme l’IS, avec un expert-comptable partenaire dans la formule la plus complète pour qui veut être accompagné.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | Essentiel 0 €, Plus 9 €, Autonomie 24 €, Sérénité 63 € HT par mois à l’année |
|---|---|
| 🎧 Assistance | E-mail, chat dès la formule Plus, téléphone en Sérénité |
| 🚪 Résiliation | Sans préavis, à tout moment |
| 🎯 Idéal pour | Tout gérer en ligne, à l’IR comme à l’IS, sans TVA. |
Les fonctionnalités d’Indy
- 📑 Formulaires préparés : 2072 et ses annexes ; 2065 et 2033 à l’IS
- 👥 Associés : résultat réparti, comptes courants ; 2044 : guide
- 🏦 Banque : plus de 300 banques synchronisables
- 📉 Amortissements : oui, pour une SCI à l’IS
- 🗳️ Assemblée générale : procès-verbal d’approbation des comptes
- 🏠Loyers et quittances : non publié
- đź’¸ TVAÂ : SCI assujetties non prises en charge
- 📨 Facture électronique : plateforme agréée
Les avantages
- Déclaration envoyée aux impôts
- Avis très nombreux
- Application mobile
- Sortie sans préavis
Les inconvénients
- SCI avec TVA refusées
- Prix d’appel sans déclaration
- 2044 des associés non remplie
- Expert-comptable seulement en Sérénité
Ownily : les associés et les loyers dans le même outil
Édité à Saint-Nazaire par une société fondée en 2004, Ownily suit une SCI de bout en bout, du loyer encaissé à l’assemblée annuelle. Il va plus loin que les autres sur les associés, chacun recevant les éléments de sa propre déclaration.
Ses avis, peu nombreux, sont plus mitigés que ceux des leaders, et son pied de page cite une autre société que ses mentions légales : un détail à éclaircir avant de lui confier vos comptes.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | Basic 199 € (un logement, sans envoi), Premium 325 €, IS 550 € HT par an |
|---|---|
| 🎧 Assistance | Chat et e-mail en semaine, de 9 h à 17 h ; aucun comptable inclus |
| 🚪 Résiliation | Sans préavis, mais sans remboursement |
| 🎯 Idéal pour | Réunir loyers, comptes et associés d’une SCI familiale dans un seul outil. |
Les fonctionnalités d’Ownily
- 📑 Formulaires préparés : 2072 et 2044 des associés ; 2065 et 2033 à l’IS
- 👥 Associés : comptes courants, part de résultat de chacun
- 🏦 Banque : un compte synchronisé en Basic, quatre en Premium
- 📉 Amortissements : oui
- 🗳️ Assemblée générale : convocation et procès-verbal
- 🏠Loyers et quittances : appels, quittances, relances, révision en Premium
- đź’¸ TVAÂ : formules Premium et IS
- 📨 Facture électronique : non publié
Les avantages
- 2044 des associés préparée
- Assemblée générale rédigée
- Gestion locative intégrée
- Pensé pour les SCI
Les inconvénients
- Avis peu nombreux
- Envoi direct en Premium seulement
- Aucun comptable inclus
- Société citée de deux façons
MaCompta.fr : des modules à la carte et un accès offert au comptable
Installé à Lagord, près de La Rochelle, depuis 2007, MaCompta.fr vend son logiciel de comptabilité par modules : vous composez l’abonnement selon ce que la SCI doit produire. L’éditeur est partenaire EDI habilité depuis 2014, le canal par lequel les déclarations partent directement aux impôts.
Le logiciel reste généraliste, une SCI y étant traitée comme toute autre société, mais votre expert-comptable peut consulter le dossier gratuitement pour relire vos comptes.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | Comptes 15,40 € + déclarations 8,75 € HT par mois ; déclarations seules : 126 € TTC par an |
|---|---|
| 🎧 Assistance | Chat et centre d’aide ; téléphone en option payante |
| 🚪 Résiliation | Depuis l’espace client, en fin de période |
| 🎯 Idéal pour | Un gérant qui veut un outil éprouvé et partager son dossier avec un comptable. |
Les fonctionnalités de MaCompta.fr
- 📑 Formulaires préparés : 2072-S ; 2065 et 2033, ou 2050
- 👥 Associés : comptes individuels, bénéfice réparti sur la 2072
- 🏦 Banque : synchronisation, trois utilisateurs inclus
- 📉 Amortissements : module à 2,64 € HT par mois
- 🗳️ Assemblée générale : non publié
- 🏠Loyers et quittances : quittances avec le module de facturation
- 💸 TVA : CA3 et CA12, avec télépaiement
- 📨 Facture électronique : réception gratuite jusqu’à 250 factures par mois
Les avantages
- Partenaire EDI habilité
- Comptable invité gratuitement
- Bien noté sur Google
- Application mobile
Les inconvénients
- Logiciel généraliste
- Modules qui s’additionnent
- Assistance téléphonique payante
- Assemblée générale non publiée
SCI AIÂ : un prix fixe et un expert-comptable en option
Jeune société de Montbéliard créée en 2023, SCI AI édite un logiciel de comptabilité réservé aux SCI, à l’IR comme à l’IS, facturé par liasse quel que soit le nombre de logements.
En formule Autonomie, le site se contredit sur l’envoi automatique aux impôts : faites-le confirmer par écrit. Dans l’autre formule, un cabinet inscrit à l’Ordre relit et signe vos comptes.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | Autonomie 229 € TTC par an ; avec expert 349 € + 108 € par bien |
|---|---|
| 🎧 Assistance | Téléphone en semaine, e-mail, rendez-vous en visio |
| 🚪 Résiliation | « Sans engagement » ; rétractation de 14 jours |
| 🎯 Idéal pour | Des comptes à l’IS signés par un expert-comptable, à prix connu d’avance. |
Les fonctionnalités de SCI AI
- 📑 Formulaires préparés : 2072-S ou C ; 2065 et 2033 à l’IS
- 👥 Associés : compte courant de chacun ; 2044 : guide de report
- 🏦 Banque : connecteur bancaire ou import des relevés
- 📉 Amortissements : par composants, automatiques
- 🗳️ Assemblée générale : annoncée, prix non publié
- 🏠Loyers et quittances : non publié
- 💸 TVA : option à 89 € TTC par exercice
- 📨 Facture électronique : annoncée sans surcoût
Les avantages
- Spécialiste des SCI
- Prix fixe en Autonomie
- Amortissements par composants
- Comptable en option
Les inconvénients
- Société très récente
- Envoi contradictoire en Autonomie
- Aucun avis publié
- 2044 non remplie
Pennylane : complet, mais pensé pour les entreprises
Fondé à Paris en 2019, le logiciel de comptabilité Pennylane est surtout connu des PME et des cabinets comptables, qui y travaillent avec leurs clients. Son module Immeubles est réservé aux SCI à l’IR.
Les formules d’entrée de gamme ne préparent aucune déclaration : il faut la plus chère et son module comptable. Pennylane le dit lui-même, il ne remplace pas votre expert-comptable.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | Premium 79 € HT par mois ; Starter 7 €, Basique 14 €, Essentiel 24 € |
|---|---|
| 🎧 Assistance | « Support dédié », canal non précisé |
| 🚪 Résiliation | À tout moment, sans frais |
| 🎯 Idéal pour | Le gérant dont l’expert-comptable travaille déjà sur Pennylane. |
Les fonctionnalités de Pennylane
- 📑 Formulaires préparés : 2072-S ou C ; 2065 à l’IS
- 👥 Associés : comptes courants en Premium ; 2044 : non publié
- 🏦 Banque : synchronisation bancaire
- 📉 Amortissements : immobilisations en Premium
- 🗳️ Assemblée générale : non publié
- 🏠Loyers et quittances : encaissement des loyers, échéancier d’emprunt
- 💸 TVA : déclarations en Premium
- 📨 Facture électronique : incluse dans tous les plans
Les avantages
- 2072 et 2065 en EDI
- Avis nombreux
- Facture Ă©lectronique incluse
- Essai de 15Â jours
Les inconvénients
- Le plus cher du classement
- Entrée de gamme sans déclaration
- Conçu pour les entreprises
- Assistance non précisée
InfoSCI : la petite SCI à l’IR à petit prix
Créé à Paris en 2021, InfoSCI gère une SCI du loyer à la comptabilité, avec une interface pensée pour un gérant qui n’est pas comptable.
Ses pages citent la 2072 et la 2044 sans dire s’il les remplit ou s’il calcule seulement les montants : vérifiez-le pendant l’essai, avant de confier vos comptes à ce logiciel de comptabilité.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | Essentiel 9,90 € HT par mois, 106,92 € à l’année |
|---|---|
| 🎧 Assistance | Messagerie en Essentiel, téléphone dès la formule Avancé |
| 🚪 Résiliation | Par e-mail ; année entamée non remboursée |
| 🎯 Idéal pour | Une petite société à l’IR qui gère elle-même ses locataires. |
Les fonctionnalités d’InfoSCI
- 📑 Formulaires préparés : 2072 et 2044 citées, préparation non détaillée
- 👥 Associés : résultat réparti selon les parts
- 🏦 Banque : non publié
- 📉 Amortissements : cités, sans précision
- 🗳️ Assemblée générale : non publié
- 🏠Loyers et quittances : appels, quittances, relances, révision selon les indices
- 💸 TVA : collectée et déductible suivies
- 📨 Facture électronique : non publié
Les avantages
- Le moins cher en ligne
- Gestion des loyers incluse
- Résultat réparti entre associés
- Long essai gratuit
Les inconvénients
- Pas encore d’IS
- Déclaration non détaillée
- Synchronisation bancaire non publiée
- Aucun avis Trustpilot
ComptaSCI : le moins cher, mais sur Windows et sans éditeur identifié
ComptaSCI est un logiciel de comptabilité à installer sur un PC Windows, vendu une fois puis mis à jour chaque année : sur plusieurs années, c’est l’option la plus économique du classement. Il tient une comptabilité de trésorerie à l’IR et d’engagement à l’IS.
Ses mentions légales sont pourtant vides : le site ne nomme ni la société ni le responsable qui l’édite, et aucune entreprise à ce nom n’apparaît au registre.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | 99,90 € TTC, avec IS 139,90 € ; mise à jour 30 € par an |
|---|---|
| 🎧 Assistance | E-mail (20 par an), quatre rendez-vous téléphoniques gratuits |
| 🚪 Résiliation | Achat définitif ; mise à jour annuelle facultative |
| 🎯 Idéal pour | Un gérant sur PC Windows qui veut payer une fois, puis peu chaque année. |
Les fonctionnalités de ComptaSCI
- 📑 Formulaires préparés : 2072-S télédéclarée ; 2065 et 2033 selon la page produit
- 👥 Associés : mouvements de chaque associé
- 🏦 Banque : import des relevés, sans synchronisation
- 📉 Amortissements : pour l’IS
- 🗳️ Assemblée générale : logiciel AGOSCI à part, 29,90 € ou 39,90 €
- 🏠Loyers et quittances : encaissements, relances, baux, régularisation des charges
- 💸 TVA : déclaration CA3
- 📨 Facture électronique : option à 49 € TTC par an
Les avantages
- Très économique sur la durée
- 2072 télédéclarée gratuitement
- Jusqu’à cinq SCI
- Locataires gérés
Les inconvénients
- Éditeur non identifié
- Windows seulement
- Import manuel des relevés
- Support très limité
ComptaPlace : un comptable dédié plutôt qu’un logiciel
Filiale de LegalPlace créée à Paris en 2021, ComptaPlace est un cabinet d’expertise comptable, pas un logiciel de comptabilité : un comptable dédié tient vos comptes, établit le bilan et envoie la liasse. Vous ne faites plus la comptabilité, vous la déléguez.
Son tarif SCI est un prix « dès », sans préciser s’il suppose un engagement d’un an, et la page ne détaille pas le traitement d’une SCI à l’IR. Demandez un devis écrit qui le précise.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | Dès 39 € HT par mois, 15 % de moins sur un an |
|---|---|
| 🎧 Assistance | Comptable dédié par chat, téléphone ou visio |
| 🚪 Résiliation | Préavis de 3 mois en mensuel |
| 🎯 Idéal pour | Déléguer les comptes d’une société à l’IS à un interlocuteur attitré. |
Le service de ComptaPlace
- 📑 Formulaires préparés : liasse envoyée par le cabinet ; 2072 non détaillée
- 👥 Associés : non publié
- 🏦 Banque : logiciel synchronisé à la banque
- 📉 Amortissements : non publié
- 🗳️ Assemblée générale : non publié
- 🏠Loyers et quittances : non publié
- 💸 TVA : en option, dès 20 € HT par mois
- 📨 Facture électronique : non publié
Les avantages
- Comptable dédié
- Liasse envoyée pour vous
- Conseils par chat ou visio
- Essai gratuit
Les inconvénients
- Pas un logiciel autonome
- Traitement de l’IR non détaillé
- Préavis de trois mois
- TVA en option
Abby : la facturation avant la comptabilité
Créé à Nancy en 2020, Abby est un logiciel de facturation, et non un logiciel de comptabilité, qui consacre une page aux SCI.
C’est l’outil d’une société qui facture beaucoup, pas celui d’une SCI familiale qui veut boucler seule sa déclaration : il prépare les chiffres, la déclaration reste à faire.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | Pro 15 € HT par mois, Business 33 € |
|---|---|
| 🎧 Assistance | Assistant, ticket ou chat selon la formule |
| 🚪 Résiliation | Reconduction tacite ; prix indexés chaque 1er janvier |
| 🎯 Idéal pour | Facturer des loyers avec TVA, la comptabilité restant au cabinet. |
Les fonctionnalités d’Abby
- 📑 Formulaires préparés : export pour la 2072 et pour la liasse
- 👥 Associés : non publié
- 🏦 Banque : synchronisation dès la formule Pro
- 📉 Amortissements : non publié
- 🗳️ Assemblée générale : non publié
- 🏠Loyers et quittances : factures de loyer, refacturation des charges
- 💸 TVA : déclaration de TVA
- 📨 Facture électronique : émission et réception, plateforme agréée
Les avantages
- Facture électronique complète
- Très bien noté
- Refacturation des charges
- Synchronisation bancaire
Les inconvénients
- Aucune déclaration préparée
- Pas un logiciel comptable
- Prix indexés chaque année
- Comptes d’associés non publiés
JLogiciels : un pack de gestion locative pour SCI
Éditeur de Colomiers fondé en 2005, JLogiciels vend un Pack SCI en ligne, certifié NF 203, conçu pour la gestion des locataires plutôt que pour la comptabilité.
D’où sa dernière place, malgré des clients visiblement satisfaits : votre comptable y récupère les écritures, mais c’est lui qui fera la déclaration de la société.
Les informations clés
| 💶 Tarifs publiés | 29 € HT par mois ; initialisation 290 € HT |
|---|---|
| 🎧 Assistance | Téléphone en semaine |
| 🚪 Résiliation | 12 mois fermes en paiement annuel |
| 🎯 Idéal pour | Suivre d’abord ses locataires et laisser la comptabilité au cabinet. |
Les fonctionnalités de JLogiciels
- 📑 Formulaires préparés : aucun publié
- 👥 Associés : non publié
- 🏦 Banque : module de synchronisation bancaire
- 📉 Amortissements : non publié
- 🗳️ Assemblée générale : non publié
- 🏠Loyers et quittances : quittances par e-mail, règlements, répartition des charges
- 💸 TVA : non publié
- 📨 Facture électronique : factures Factur-X et Chorus Pro
Les avantages
- Gestion locative complète
- Certifié NF 203
- Assistance par téléphone
- Accès gratuit du comptable
Les inconvénients
- Aucune déclaration fiscale
- Frais d’initialisation
- 12 mois fermes à l’année
- Essai seulement sur demande
Comment choisir un logiciel de comptabilité pour votre SCI ?
Un bon logiciel de comptabilité pour SCI se choisit d’abord selon votre régime fiscal, puis selon ce qu’il produit réellement en fin d’année : une déclaration envoyée aux impôts, ou un simple fichier à recopier. Passez ensuite en revue ces critères :
- 🧾 La déclaration : envoyée aux impôts, ou simple export.
- ⚖️ Le régime : IR, IS, et la TVA si vous y êtes soumis.
- 👥 Les associés : répartition, comptes courants, assemblée annuelle.
- 🏦 La saisie : synchronisation bancaire ou import des relevés.
- 💻 L’accès : en ligne, ou installé sur Windows seulement.
- 📅 Le coût sur trois ans, pas seulement le prix d’appel.
- 🔎 Un éditeur identifiable, et une sortie sans pénalité.
Le compte courant d’associé mérite une attention particulière : c’est l’argent qu’un associé avance à la SCI, pour des travaux par exemple, et qu’elle lui doit. Un logiciel de comptabilité qui le suit associé par associé vous évite de reconstituer des années de versements le jour où l’un d’eux veut être remboursé.
Quelle comptabilité tenir pour une SCI à l’IR ou à l’IS ?
La comptabilité d’une SCI dépend de son régime. À l’impôt sur le revenu (IR), elle n’est pas tenue d’avoir une comptabilité complète ni des comptes annuels, sauf activité commerciale, TVA ou clause des statuts. Le gérant doit pourtant rendre compte de sa gestion au moins une fois par an (Code civil, article 1856) : suivre les recettes et les dépenses, ce qu’on appelle une comptabilité de trésorerie, est le minimum.
Chaque année, la SCI à l’IR télétransmet sa déclaration 2072, qui calcule le revenu foncier et le répartit entre associés, au plus tard le deuxième jour ouvré après le 1er mai, avec un délai supplémentaire de quinze jours en ligne. Chaque associé reporte ensuite sa part sur sa propre 2044. Une SCI qui loge gratuitement ses associés en est dispensée après sa première année, si rien ne change et qu’elle ne perçoit aucun revenu.
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Comptabilité | Recettes et dépenses de l’année | Engagement, bilan et compte de résultat |
| Déclaration de la société | 2072, télétransmise | 2065 et sa liasse |
| Impôt | Payé par chaque associé | Payé par la SCI : 15 % puis 25 % |
À l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI tient une comptabilité d’engagement : une dépense compte à la date de la facture, pas à celle du paiement. Elle amortit la construction, jamais le terrain, et doit pouvoir remettre au fisc le fichier de ses écritures comptables (FEC) en cas de contrôle. Le taux de 15 % ne vaut que jusqu’à 42 500 € de bénéfice, et sous conditions.
Un tableur Excel suffit-il pour une SCIÂ ?
Pour une comptabilité de SCI familiale à l’IR, avec un ou deux logements et des associés qui n’avancent rien à la société, un tableau des recettes et des dépenses peut suffire. Vous saisissez ensuite vous-même la 2072 dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, sans rien payer.
Le tableur montre vite ses limites dès qu’arrivent des travaux, un emprunt, des comptes courants d’associés ou un deuxième bien : chaque montant se reporte à la main, d’une feuille à la déclaration. À l’IS, il devient irréaliste, entre amortissements, comptabilité d’engagement et liasse à produire. Un logiciel de comptabilité vous épargne alors les erreurs de recopie, les plus fréquentes ✍️
Logiciel ou expert-comptable : que choisir pour votre SCI ?
Aucune loi n’oblige une SCI à prendre un expert-comptable, rappelle l’administration fiscale. Le choix dépend de la complexité de votre société et du temps que vous voulez y consacrer. Seule contrainte pratique : une SCI à l’IS soumise au régime réel normal doit envoyer sa liasse par la procédure EDI, donc passer par un partenaire habilité, cabinet ou logiciel.
Un cabinet se justifie dès que la SCI sort du cas simple : option pour l’IS, TVA, parts démembrées, cession entre associés, apport d’un bien. Pour une SCI familiale à l’IR, un logiciel de comptabilité suffit le plus souvent, et certains proposent une formule avec un expert-comptable pour SCI qui relit et signe vos comptes.
Sur le plan fiscal, les honoraires versés à un tiers pour tenir votre comptabilité ou rédiger vos déclarations se déduisent pour leur montant réel des revenus fonciers. L’achat d’un logiciel, lui, est couvert par le forfait de 20 € par local, sans rien de plus 💡
Facturation électronique : votre SCI est-elle concernée ?
Depuis le 1er septembre 2026, les entreprises assujetties à la TVA doivent pouvoir recevoir des factures électroniques, et les PME devront en émettre au plus tard le 1er septembre 2027. Une SCI qui n’est pas assujettie à la TVA n’est pas concernée par la réforme, selon la fiche que l’administration consacre aux SCI.
Pour une SCI qui loue des logements vides, une location exonérée de TVA, la seule obligation possible est de pouvoir recevoir des factures électroniques, et seulement si elle est reconnue assujettie, ce qui s’apprécie au cas par cas. Elle n’émet aucune facture électronique et ne transmet rien au fisc. Une SCI qui loge gratuitement ses associés n’a, elle, aucune obligation.
Méfiez-vous donc de l’éditeur de logiciel de comptabilité qui présente la facture électronique comme un passage obligé pour toutes les SCI : la réforme vise surtout celles qui sont soumises à la TVA, par exemple parce qu’elles louent des bureaux en ayant opté pour elle 🔍
Questions fréquentes
Un logiciel de comptabilité gratuit suffit-il pour une SCI ?
Rarement : les formules gratuites s'arrêtent avant la déclaration : elles suivent le compte bancaire et classent les opérations, sans préparer la 2072 ni la liasse. Pour une SCI familiale à l'IR très simple, un tableau des recettes et des dépenses, puis la saisie de la 2072 dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, ne coûte rien. Dès que le logiciel doit préparer et envoyer la déclaration, comptez le plus souvent de 100 à 400 € la première année.
Peut-on tenir la comptabilité d'une SCI sur Mac ?
Oui, avec un logiciel en ligne : il s'utilise dans le navigateur, sur Mac comme sur PC, et souvent depuis une application mobile. Les logiciels à installer sont plus souvent réservés à Windows. Sur Mac, il faut alors une machine virtuelle, une solution fragile pour un outil qui garde vos comptes.
Faut-il déposer les comptes d'une SCI au greffe ?
Non. Une SCI n'a pas à déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, sauf si ses statuts le prévoient. Elle les présente en revanche à ses associés, qui doivent recevoir le rapport du gérant et les comptes quinze jours avant l'assemblée qui les approuve.
Peut-on changer de logiciel de comptabilité en cours de route ?
Oui, de préférence entre deux exercices, une fois la déclaration déposée. Vérifiez que l'ancien outil exporte vos écritures et vos justificatifs, et que le nouveau reprend vos soldes : plusieurs éditeurs facturent cette reprise, de 40 à 420 € selon les grilles publiées.