Fundimmo avis : investir aujourd’hui ou passer son chemin ?

Un taux à deux chiffres, dix-huit mois de patience, et l’impression de faire travailler son épargne dans la pierre sans se soucier d’un locataire. Le doute arrive plus tard, le jour où l’échéance passe sans que l’argent revienne, et où l’on ouvre chaque courriel de la plateforme en espérant un virement.

Avant de confier le moindre euro à Fundimmo, j’ai voulu savoir combien de ses prêteurs vivent cette attente, et ce que la plateforme fait pour eux.

Mon avis en bref sur Fundimmo

Fundimmo publie des chiffres sérieux, et ce sont eux qui inquiètent : moins d’un projet en cours sur quatre avance sans retard. Je n’y placerais pas d’argent neuf tant que les dossiers de 2021 et 2022 ne sont pas soldés.

Ma note 2,4/5

de frais à la charge de l’investisseur

0 €

projets financés depuis 2016, pour 342,8 M€

481

projets en cours en retard ou en procédure collective

119 sur 155

rendement réalisé net du risque, contre 9,42 % visés

7,63 %

moyenne Trustpilot, 80 avis

1,3/5

moyenne Google, 231 avis

2,9/5

👍Les avantages

• Aucun frais côté investisseur
• Agrément AMF de financement participatif
• Indicateurs détaillés année par année
• Repreneur désigné en cas d’arrêt
• Filiale d’un groupe coté

👎Les inconvénients

• 77 % des encours en difficulté
• Collecte divisée par six
• Lourdes pertes depuis 2022
• FAQ périmée sur trois points
• Taux masqués avant l’inscription

Note éditoriale : mon appréciation des documents publics de Fundimmo, sans compte ouvert. Chiffres tirés de sa dernière grille d’indicateurs ; « 119 sur 155 » est mon calcul sur ce document ; moyennes Trustpilot et Google propres à ces plateformes.

Sommaire

1. Mon avis en bref sur Fundimmo
2. Qu’est-ce que Fundimmo ?
3. Fundimmo est-elle agréée et financièrement solide ?
4. Fundimmo taux de défaut : que disent vraiment les chiffres ?
5. Combien rapporte réellement Fundimmo ?
6. Quels frais et quelles conditions chez Fundimmo ?
7. Que se passe-t-il quand un projet Fundimmo prend du retard ?
8. Fundimmo avis clients : que racontent les investisseurs ?
9. Fundimmo face à la concurrence
10. Mon avis final sur Fundimmo

Qu’est-ce que Fundimmo ?

Fundimmo est une plateforme de crowdfunding immobilier : des particuliers y prêtent ensemble à des promoteurs ou à des marchands de biens (des professionnels qui achètent, rénovent et revendent), le temps d’une opération. En échange, ils touchent des intérêts fixés à l’avance, à condition que l’opération rembourse.

La société a été immatriculée en 2014 à Paris, et la plateforme ouverte en décembre 2015 par ses fondateurs. Le groupe immobilier coté Atland en a acheté 60 % en 2019, puis le reste en 2021 ; la filiale est présidée par Georges Rocchietta, administrateur d’Atland.

Les opérations financées atteignent jusqu’à 5 M€ chacune : construction de logements neufs, achat-revente par des marchands de biens, réhabilitation d’immeubles. Le logement représente 63 % des montants prêtés, loin devant les commerces (15 %) et les bureaux (9 %).

Fundimmo est-elle agréée et financièrement solide ?

Agréée, oui : l’AMF lui a délivré le 25 octobre 2023 l’agrément de prestataire de services de financement participatif (PSFP), l’autorisation européenne d’exercer, sous le numéro FP-2023-18. Cet agrément encadre la plateforme, il ne garantit ni les projets ni votre remboursement. La santé financière de la société est moins rassurante.

Sa FAQ affirme encore qu’elle opère sous le statut de prestataire de services d’investissement. C’est fini depuis le 20 novembre 2023 : l’ACPR, l’autorité de contrôle des banques, a retiré son agrément d’entreprise d’investissement au moment du passage au régime européen. Le changement est normal, la page n’a simplement pas suivi.

Pendant ces années de pertes, le capital de la société est passé de 2,2 M€ en juillet 2022 à 9,2 M€ en juillet 2024, au fil de quatre augmentations. Sur les huit premiers mois de 2026, six projets seulement ont été financés, pour 3,5 M€, dans un marché qu’Atland qualifie lui-même de « toujours dégradé ».

Si Fundimmo s’arrêtait, que deviendraient vos placements ?

Vos obligations restent dues par les porteurs de projet, pas par la plateforme. L’argent qui attend dans votre portefeuille est logé chez Mangopay, l’établissement de monnaie électronique partenaire, à l’écart de la trésorerie de Fundimmo.

Pour le suivi des contrats, Fundimmo a désigné AETHER FINANCIAL SERVICES, une société parisienne en activité, qui prendrait le relais en gestion extinctive (le suivi des remboursements jusqu’au terme de chaque projet). Son coût n’est pas publié sur le site : il figure dans la documentation de chaque projet.

Fundimmo taux de défaut : que disent vraiment les chiffres ?

Sur les 155 projets encore en cours, 119 sont en retard ou en procédure collective, d’après la grille officielle de Fundimmo. Sa FAQ parle pourtant d’un « taux de défaut nul » : les deux affirmations tiennent ensemble parce que la plateforme réserve le mot défaut aux dossiers dont le recouvrement est terminé.

Les 119 dossiers en difficulté portent 79 M€, soit 23,1 % de tout l’argent prêté depuis 2016. C’est l’origine des « taux de défaut » de 17 % à 23 % que reprennent d’autres sites, selon qu’ils comptent ou non les retards de moins de six mois.

Dans ses réponses aux avis Google, Fundimmo précise qu’un projet n’est « considéré en défaut uniquement lorsque […] toutes les mesures de recouvrement ont été épuisées », et que la perte n’est constatée qu’à la clôture d’une procédure. D’où zéro perte et zéro provision dans sa grille, y compris pour un projet financé en 2018 et aujourd’hui en procédure collective.

Les difficultés se concentrent sur les projets financés en 2021 et 2022, les deux années de plus forte collecte : 32 projets sur 96, puis 42 sur 98, sont en procédure collective ou en retard de plus de six mois. Les projets plus récents sont encore trop jeunes pour être jugés.

Combien rapporte réellement Fundimmo ?

Moins que les 9,4 % de l’accueil, présentés comme un « rendement moyen brut » alors qu’il s’agit de la moyenne des taux prévus par les contrats. Retards compris, la grille de Fundimmo calcule un rendement réalisé de 7,63 % par an sur l’ensemble des projets financés depuis 2016, avant impôt.

L’écart avec les 10,69 % qu’auraient rapportés des projets tous remboursés à l’heure, soit 3,06 points par an, correspond à ce que la plateforme appelle le coût du risque.

Les années de forte collecte rapportent le moins : 5,35 % pour les projets de 2021, 6,09 % pour ceux de 2022. Ces résultats passés ne préjugent pas des rendements futurs.

Sur les intérêts, l’État prélève 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (dont 18,6 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôt), retenus à la source par la plateforme. La FAQ de Fundimmo affiche encore l’ancien taux de 30 %. Pour 100 € d’intérêts encaissés, il vous reste 68,60 €.

Quels frais et quelles conditions chez Fundimmo ?

Vous ne payez rien à Fundimmo : ni frais d’entrée, ni frais de gestion, ni frais de retrait, avec un ticket de 1 000 € par projet. La plateforme se rémunère sur le porteur de projet, par un pourcentage de la somme levée que l’on ne découvre qu’après s’être inscrit.

Les frais de recouvrement vous concernent directement. Si un porteur ne rembourse qu’une partie de sa dette, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice avancés par Fundimmo sont déduits avant de vous reverser votre part ; s’il ne rembourse rien, la plateforme les garde à sa charge.

L’accueil promet 9 % à 12 % bruts par an, la page produit 8 % à 12 %, et le taux de chaque projet ne s’affiche qu’après inscription.

Une collecte dure 90 jours au plus. Le portefeuille s’alimente par virement ou par carte bancaire, dans la limite de 3 000 € par paiement, et un investisseur non averti dispose de quatre jours de réflexion.

L’offre se réduit aujourd’hui à très peu : un seul projet était en collecte, la réhabilitation d’une ferme en Haute-Savoie (220 000 € sur 18 mois), et un second, un immeuble de bureaux à Boulogne-Billancourt (800 000 € sur 24 mois), était annoncé pour le 2 octobre.

Que se passe-t-il quand un projet Fundimmo prend du retard ?

Sur le site public, le projet reste affiché « Financé », sans mention de retard : les nouvelles arrivent dans votre espace investisseur. Votre remboursement dépend alors des garanties prises. Sans sûreté (hypothèque, caution, fiducie), vous êtes un créancier chirographaire, c’est-à-dire ordinaire, payé après les autres, ce que les conditions générales de Fundimmo reconnaissent.

Pour récupérer les sommes, Fundimmo négocie ou plaide au nom des prêteurs. Ses réponses publiques citent un garant condamné en mars 2026 à tout rembourser, qui a fait appel, et des plans de remboursement étalés validés par le tribunal.

Ces accords ont un prix. Les prêteurs d’un même projet, réunis en masse des obligataires (le groupe qui vote au nom de tous les détenteurs d’un emprunt), ont parfois accepté de renoncer à une partie des intérêts pour protéger le capital. Les règles de prorogation et d’intérêts de retard, elles, ne sont pas publiées.

Une réclamation reçoit un accusé de réception sous 10 jours ouvrables, puis une réponse en principe sous 30 jours ouvrés ; à défaut d’accord, le médiateur de l’AMF peut être saisi.

Fundimmo avis clients : que racontent les investisseurs ?

Ils sont mécontents, et de plus en plus. Sur Trustpilot, Fundimmo obtient 1,3 sur 5 avec 80 avis ; sur Google, 2,9 sur 5 avec 231 avis. L’écart tient au calendrier : sept avis Google sur dix datent d’avant 2025, quand la moyenne de chaque année atteignait encore 3 ou plus.

La moyenne des avis Google déposés chaque année glisse de 3,7 en 2023 à 2,1 en 2025, puis 1,8 en 2026. Sur les douze derniers mois, 35 avis sur 45 ne donnent qu’une étoile. Fundimmo y répond souvent, en détaillant le portefeuille de l’auteur.

Sur Trustpilot, la plateforme n’invite plus ses clients à noter et ne répond pas aux avis négatifs ; parmi les 69 avis que j’ai pu lire, le dernier à cinq étoiles remonte à avril 2024. Les auteurs reprochent surtout les retards, le silence entre deux nouvelles et des garanties qui, selon eux, n’ont pas joué.

Fundimmo face à la concurrence

Les internautes qui s’intéressent à Fundimmo regardent aussi Homunity et Anaxago, d’après les recherches associées de Google ; j’ai ajouté ClubFunding, la plus grosse plateforme de notre comparatif.

* Projets en cours en procédure collective ou en retard de plus de six mois. Anaxago publie à la place la part du capital dont le retard dépasse 180 jours : seules Homunity et ClubFunding se comparent directement à Fundimmo sur cette colonne.

Mon avis final sur Fundimmo

Fundimmo a pour elle une grille d’indicateurs plus complète que la moyenne, aucun frais à votre charge et un actionnaire coté qui la soutient. Ses réponses aux investisseurs montrent aussi des recouvrements menés jusque devant les tribunaux.

Le reste pèse plus lourd : une majorité de projets en cours bloqués, une activité presque à l’arrêt et une FAQ restée à l’époque où tout se remboursait.

Pour un investisseur déjà engagé, l’enjeu est de suivre ses dossiers et de peser dans les votes des obligataires. Pour un nouveau venu, je ne vois pas de raison de commencer ici aujourd’hui : ma note s’arrête à 2,4 sur 5.